ads

สำหรับคนที่มาเจอบทความนี้ แปลว่าคุณกำลังหาความรู้เกี่ยวกับการรีไฟแนนซ์บ้าน แต่ก่อนอื่นใดเลย ก็ต้องถามตัวเองกันก่อนว่า ครั้งล่าสุดที่ไปยุ่งเกี่ยวกับการกู้เงินซื้อบ้าน หรือ การรีไฟแนนซ์บ้าน และแม้แต่การเช็คดอกเบี้ยล่าสุดนั้น ตั้งแต่เมื่อไหร่กัน? เคยเช็คกันก่อนหรือเปล่าว่า ดอกเบี้ยที่มีอยู่ตอนนี้ ที่ถูกหรือแพง? โดยปกติแล้ว คนที่ไม่เคยแตะต้องเรื่องการรีไฟแนนซ์บ้าน มาหลายปี จะพบว่าดอกเบี้ยที่ตัวเองได้อยู่ปัจจุบันนั้น “ล้าหลัง” หรือ “แพง” ไปซะแล้ว ซึ่งบทความนี้จะเป็นตัวบอกให้ทุกคนรู้ว่า ปัจจุบันบ้านที่ผ่อนอยู่นั่น ควรถึงเวลารีไฟแนนซ์แล้วหรือยัง? แต่ก่อนอื่น เพื่อเป็นการ เตรียมตัวให้ทุกคนเข้าใจเกี่ยวกับการ “Refinance” เรามาเริ่มต้นตั้งแต่ความหมาย ของมันกันก่อนเลยดีกว่า

1อะไรคือการรีไฟแนนซ์??

การรีไฟแนนซ์ทรัพย์สิน หรือ หนี้สินใดๆก็ตาม เช่น การรีไฟแนนซ์รถยนต์ หรือ บ้าน มันคือการย้ายเงินกู้ที่เคยทำอยู่แล้วไปหาเจ้าหนี้ หรือ ธนาคารแห่งใหม่ ที่อาจให้ดอกเบี้ยที่ดีกว่า หรือ มีความยืดหยุ่นมากกว่านั่นเอง ถ้าใครยังไม่เข้าใจ เกี่ยวกับการรีไฟแนนซ์ เรามีตัวอย่างให้อ่านด้านล่างนี้

เหตุการณ์ที่ 1 : เจ้าของบ้าน มีการซื้อบ้านโดยการกู้เงินจากธนาคารมาซื้อ มากกว่า 15 ปีแล้ว และเป็น 15 ปีที่ยังอยู่กับธนาคารเดิม โดยมีดอกเบี้ยอยู่ที่ 5.5% ด้วยเงินที่ค้างอยู่อีก 3,000,000 บาท ซึ่งจะผ่อนหมดอีก 15 ปีข้างหน้า โดยที่เจ้าของบ้าน ตัดสินใจที่จะเปลี่ยนธนาคารผู้ให้กู้ เป็นอีกแห่งหนึ่ง ด้วยอัตราดอกเบี้ย 4% ซึ่งเมื่อดอกเบี้ยลดลงจากเดิม 1.5% จะทำให้ประหยัดค่าดอกเบี้ยไปได้อีก 417,936 บาท 

เหตุการณ์ที่ 2 : เจ้าของบ้านหลังหนึ่ง ทำเรื่องกู้บ้าน และผ่อนมาแล้ว 5 ปี โดยที่ยังมีเงินค้างที่ต้องจ่ายธนาคารอยู่อีก 13.5 ล้าน บาท ในอีก 20 ปี โดยที่มีอัตราดอกเบี้ยที่ 4.5% ต่อปี ซึ่งจริงๆแล้ว และเพราะมีเงินเดือนเพิ่มขึ้น จึงอยากย้ายธนาคารเพื่อให้หนี้หมดไวๆ และจ่ายเพิ่มไปอีกเดือนละ 15,000 บาท ต่อเดือน ซึ่งจะทำให้ เจ้าของบ้านหลังนี้ ประหยัดค่าดอกเบี้ยไปได้อีกประมาณ 1.5 ล้านบาท และ จะทำให้บ้านหมดเร็วกว่าเดิม 2 ปี กับอีก 7 เดือน

2

ถ้ารีไฟแนนซ์มันดีขนาดนี้ ทำไมบางคนถึงไม่ทำกัน?

หากการทำการรีไฟแนนซ์บ้าน หรือ รถ ก็ตาม มันดีขนาดลดดอกเบี้ยได้เป็นแสนๆ ขนาดนี้ แล้วทำไมถึงไม่รีไฟแนนซ์กันหล่ะ? หากตัดคนไม่รู้ออกไป คนที่ไม่เหมาะกับการรีไฟแนนซ์ก็คือ ผู้ที่ผ่อนไปแล้วไม่ถึง 20% ของมูลค่าทั้งหมด ก็ไม่ควรรีไฟแนนซ์ นั่นก็คือค่า LTV หรือ ค่า Loan to Value ซึ่งหากติดหนี้บ้านธนาคารอยู่เกิน 80% ก็ยังไม่ควรที่จะ รีไฟแนนซ์นั่นเอง

อ่านต่อ : การคำนวณค่า LTV สำหรับการรีไฟแนนซ์รถยนต์ 

ยกตัวอย่างเช่น เงินต้น + ดอกเบี้ย ทั้งหมดอยู่ที่ 5,000,000 บาท แต่ผ่อนไปแล้ว 1,000,000 นั่นคือ 20% LTV  (1 ล้าน หารด้วย 5 ล้าน) หากต่ำกว่านี้ก็ไม่ควรรีไฟแนนซ์บ้าน เพราะการย้ายไฟแนนซ์ แม้จะมีดอกเบี้ยต่ำกว่า แต่อาจมีค่าธรรมเนียม ค่าปิด และค่าประกันบ้าน ประกันชีวิตอีกต่างหาก

มากไปกว่านั้น หากไปเจอดอกเบี้ยแบบคงที่ และ ระยะเวลาการผ่อนที่คงที่เช่นเดียวกัน การ ย้ายไฟแนนซ์อาจหมายถึงการฉีกสัญญาและต้องโดนค่าปรับ ค่าปิดค่อนข้างเยอะ และควรรอให้ถึงเวลาที่จะเป็นดอกเบี้ยลอยตัวจะดีซะกว่า ดังนั้น เราขอสรุปดังนี้

  1. หากต้องรีไฟแนนซ์ แล้วเสียค่าปรับเยอะ ไม่คุ้มก็ไม่ควรทำ
  2. ถ้าเจอดอกเบี้ยคงที่ การย้ายไฟแนนซ์อาจเสียค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ไม่คุ้ม
  3. หาก LTV น้อยกว่า 20% ก็ไม่ควรย้ายเช่นเดียวกัน

3

6 สิ่งที่ควรคำนึงถึง ก่อนการย้ายไฟแนนซ์บ้าน

ก่อนที่จะไปเสาะหา เรื่องการย้ายไฟแนนซ์บ้าน มันมีสิ่งที่ควรต้องเรียนรู้เพิ่มเติม เพราะการเข้าใจถึงการรีไฟแนนซ์บ้านนั้นมันไม่ได้เพียงพอ และนี่คือเรื่องที่ควรต้องรู้และทำความเข้าใจก่อน เพราะมันคือเหตุผลหลักๆในการย้าย หรือ รีไฟแนนซ์เลยทีเดียว และส่วนใหญ่จะเกี่ยวข้องกับเรื่องของอัตราดอกเบี้ย และการจ่ายค่างวดดังนี้

ดอกเบี้ยแบบคงที่ : การที่มีดอกเบี้ยคงที่ แปลว่า เราจะรู้ว่าจะต้องจ่ายค่างวดบ้านเท่าไหร่ ในจำนวนเท่าๆกันทุกๆเดือน แต่ต้องเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำพอ ที่จะได้ประโยชน์มากที่สุด และสามารถจ่ายได้ทุกๆเดือน แต่โดยมาก หลายๆธนาคารเค้าจะมี “Honeymoon Period” หรือช่วงที่ให้จ่ายอัตราดอกเบี้ยต่ำๆ แบบคงที่ ระหว่าง 1-3 ปี และการรีไฟแนนซ์ช่วงนี้ ก็จะทำให้โดนปรับค่อนข้างสูง

ดอกเบี้ยไม่คงที่ : ต้องบอกว่าการที่ธนาคารที่รับรีไฟแนนซ์บ้านเค้าออกดอกเบี้ยออกมาแบบนี้เพราะต้องการจูงใจให้คนที่อยากรีไฟแนนซ์มาทำธุรกรรมการเงินกับเค้านั่นเอง โดยมากแล้วจะมีความยืดหยุ่นไม่ใช่เพียงแค่ดอกเบี้ยเท่านั้น แต่เรื่องของระยะเวลาในการจ่ายคืนด้วย แต่ข้อเสียของมันก็คือ ดอกเบี้ยจะสามารถเปลี่ยนได้ตลอดเวลา ถ้าลงก็ดีไป ถ้าขึ้นก็ต้องรับสภาพ และโดยเฉพาะอย่างยิ่ง ควรต้องเตรียมตัวหากมีการขึ้นดอกเบี้ย เพราะต้องมีเงินพอที่จะจ่ายได้

อัตราดอกเบี้ยคงที่ + ไม่คงที่ : เราจะเห็นได้เลยว่า ธนาคารหลายแห่ง จะเริ่มต้นด้วยอัตราดอกเบี้ยคงที่ก่อน และ หลังจากนั้นจะเป็นแบบลอยตัว การที่เปิดตัวด้วยดอกเบี้ยคงที่ ทางสถาบันการเงินเค้าก็จะกันไม่ให้ลูกค้าหนีหายไปไหนในระยะเวลาที่กำหนดโดยอัติโนมัติ และ พอหลังจากนั้น ก็จะปรับเป็นแบบลอยตัวไปเลย

การจ่ายค่างวดบ้าน เยอะกว่าที่ธนาคารกำหนด : เช่นปกติผ่อนอยู่ 15,000 บาท ต่อเดือน ก็เพิ่มเป็น 20,000 บาท ต่อเดือน เพื่อที่จะพยามที่ให้มันไปตัดเงินต้น ได้มากที่สุดเท่าที่จะมากได้ และท้ายที่สุดแล้ว ดอกเบี้ยก็จะลดลงอย่างฮวบฮาบ เพราะมีเงินต้นไปคิดดอกบเบี้ยได้น้อยลงกว่าเดิมนั่นเอง

เชื่อมบัญชีเงินฝากกับ บัญชีหนี้บ้าน : ภาษาอังกฤษเรียกว่า offset account มันคือการเอาเงินในธนาคารของเราเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันในรูปแบบหนึ่ง ที่จะทำให้ดอกเบี้ยลดลงได้ด้วย ซึ่งถือเป็นเทคนิคที่ค่อนข้าง Advance เข้าใจยากสำหรับหลายคน แต่เรากำลังจะอธิบายให้อ่านเข้าใจง่ายๆ

สมมติว่า เราติดหนี้ธนาคารที่กู้บ้านอยู่ 3,000,000 บาท และบังเอิญว่า มีบัญชีเงินเดือนอยู่กับธนาคารนั้นๆ การทำ Offset account ก็คือ จะต้องมีเงินฝากอยู่ในบัญชีนั้น จำนวนหนึ่งเช่น 200,000 บาท และห้ามต่ำกว่านี้ ดังนั้น เวลาธนาคารคิดดอกเบี้ยบ้าน ก็จะคิดจากเงินต้นที่ “offset” กัน นั่นก็คือ เค้าจะคิดดอกเบี้ยจาก 3,000,000 – 200,000 = 2,800,000 บาท เท่านั้น คือไม่ได้คิดที่ 3 ล้านบาท

ดูตัวอย่างการอธิบาย offset account จากธนาคาร Adelaide Bank ในต่างประเทศ

การจ่ายค่างวดแบบยืดหยุ่นได้ : มันก็คือการที่เราสามารถเลือกได้ว่า จะจ่ายวันไหน ของเดือนๆนั้นนั่นเอง ซึ่งมันจะทำให้สามารถลดดอกเบี้ยได้เยอะกว่าเดิมด้วย เช่นอาจผ่อนบ้านอยู่เดือนละ 15,000 บาท ก็แยกเป็นจ่ายต้นเดือน 7,500 บาท และ ปลายเดือน 7,500 บาท ด้วยมูลค่าของเงินเท่ากัน แต่จะทำให้ดอกเบี้ยลดลง อ่านตัวอย่างได้ที่นี่

4

จะรีไฟแนนซ์บ้าน มันจะต้องมีค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง?

มันคือประเด็นหลัก…หรือถ้าพูดให้ถูก มันคืออุปสรรคหลักๆในการรีไฟแนนซ์บ้านของทุกๆคน นั่นก็คือ ค่าธรรมเนียม ค่าปรับ ค่าปิด ฯลฯ ซึ่งมันแล้วแต่ แต่ละธนาคารว่าจะคิดเท่าไหร่ และเค้าจะมีระบุในสัญญาเงินกู้ตั้งแต่แรกแล้ว เราควรอ่านให้เข้าใจ หากไม่ชอบก็ไม่ต้องทำ เพราะการรีไฟแนนซ์บ้าน มันมีปัจจัยอย่างอื่นๆ นอกเหนือจากเรื่องของการมองดอกเบี้ยที่ต่ำนั่นเอง เรามาดูกันว่า ธนาคารเค้าจะคิดค่าใช้จ่ายในส่วนไหนบ้าง?

  1. ค่าบอกลา – เราตั้งชื่อให้มันจำได้ดี มันก็คือค่าปิดบัญชีนั่นเอง หากเราหาเจ้าหนี้ใหม่ เอาเงินจากเจ้าหนี้ใหม่มาจ่ายคืนที่เดิมให้หมด เค้าจะมีค่าธรรมเนียมในการปิดบัญชี ซึ่งบางครั้งหลักหมื่น บางครั้งหลักพัน และในบางครั้ง หากเราได้ดอกเบี้ยแบบคงที่อยู่ และ จะวิ่งไปหาดอกเบี้ยลอยตัว อาจโดนค่าปรับเพิ่มอีกเช่นกัน
  2. ค่าสมัคร – อันนี้เป็นค่าสมัครรีไฟแนนซ์บ้านกับเจ้าหนี้ใหม่ บางแห่งไม่คิด บางแห่งก็คิด ธนาคารที่คิด โดยมากแล้วจะมีดอกเบี้ยต่ำ จูงใจ
  3. ค่าประกันชีวิต – เดี๋ยวนี้มีทุกธนาคาร ประกันชีวิตเค้าจะให้ทำ เพื่อการันตีว่า หากผู้กู้ตายไป จะมีบริษัทประกันเข้ามาเคลียร์หนี้แทน
  4. ค่าจดจำนอง – ตามธรรมเนียม จะเสียประมาณ 1% ของวงเงินกู้
  5. ค่าประกันไฟไหม้ – ประกันอัคคีภัย อันนี้แล้วแต่มูลค่าบ้าน
  6. ค่าอากรแสตมป์ – อยู่ที่ 0.05% ของวงเงิน แต่ไม่เกิน 10,000 บาท

5

โดยมากแล้วใครรับ รีไฟแนนซ์บ้าน บ้าง?

ไม่ใช่แค่เพียงดอกเบี้ย หรือ ค่าธรรมเนียมเท่านั้น ที่จะเป็นตัวแปรหลัก แต่มันมีอีกอย่างก็คือ ตัวผู้ให้บริการนั่นเอง และผู้ให้บริการหลักๆ แน่นอนก็คือ ธนาคารหรือสถาบันการเงินต่างๆ ที่คอยให้บริการ แต่เรามาดูกันว่า หลักๆแล้ว ใครรับรีไฟแนนซ์บ้างในประเทศไทย?

ธนาคารใหญ่

ธนาคารที่รับรีไฟแนนซ์บ้านก็เช่น ธนาคารไทยพาณิชย์ กรุงศรี กสิกร กรุงเทพ ฯลฯ ซึ่งการรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหญ่ๆ เหล่านี้ จะมีข้อดีข้อเสียเช่น

ข้อดี

  • เนื่องจากธนาคารมีผลิตภัณฑ์ทางการเงินเยอะ การสมัครบัตรเครดิต สินเชื่อ หรือแม้แต่มีบัญชีเงินเดือนอยู่กับธนาคารนั้นๆ จะทำให้ดอกเบี้ยลดลงได้
  • มีสาขาเยอะ และมีการทำธุรกรรมออนไลน์ที่น่าเชื่อถือ หากจะไปติดต่อเกี่ยวกับรีไฟแนนซ์บ้านตามธนาคารต่างๆ ก็ง่าย เพราะมีสาขาอยู่ทุกหัวระแหงเลยทีเดียว หรือ การใช้ application ในการทำรีไฟแนนซ์ ปัจจุบันก็สามารถทำได้เช่นเดียวกัน

ข้อเสีย

  • ดอกเบี้ยสูง และ มีค่าธรรมเนียมสูง ก็คงไม่ต้องสงสัย เค้าเปิดสาขามามากขนาดนี้ มีพนักงานเยอะขนาดนั้น การคิดค่าธรรมเนียม และดอกเบี้ยสูงๆ ก็เป็นเรื่องปกติของธนาคารที่มีต้นทุนสูงเป็นธรรมดาอยู่แล้ว

สหกรณ์ ออมทรัพย์

สหกรณ์ออมทรัยพ์ หรือที่เรียกว่า Credit Unions เป็นแหล่งเงิน สำหรับการรีไฟแนนซ์ สำหรับหลายๆคนเลยทีเดียว และนี่คือข้อดีข้อเสียของมัน

ข้อดี

  • ดอกเบี้ยถือเป็นรายได้ของสหกรณ์ และจะถูกส่งกลับให้กับสมาชิกสหกรณ์ ที่แตกต่างจากธนาคารที่หาผลกำไรให้ตัวเอง และปันผลให้กับผู้ถือหุ้น

ข้อเสีย

  • ต้องเป็นสมาชิกเท่านั้นถึงจะ ใช้รีไฟแนนซ์บ้านได้

P2P Lending (กำลังมา)

Peer to Peer Lending เป็นการกู้ยืมเงินระหว่างบุคคลกับบุคคล ซึ่งมีหลากหลายโมเดล เช่นสินเชื่อส่วนบุคคล และ การรีไฟแนนซ์ โดยในต่างประเทศ ณ ขณะนี้ มีการเปิดบริการ อย่างการรีไฟแนนซ์รถยนต์ ไปแล้ว ซึ่งในอนาคต อาจมีในเรื่องของรีไฟแนนซ์บ้านด้วย เรามาดูข้อดีข้อเสียของ P2P Lending กัน ซึ่งสามารถอ่านดูเกี่ยวกับ ข้อดีข้อเสียของ P2P Lending กันได้ ที่หน้านี้

6

การรีไฟแนนซ์บ้านที่ผ่อนหมดแล้ว VS การรีไฟแนนซ์บ้านที่ยังผ่อนไม่หมด มีความต่างกัน

การรีไฟแนนซ์บ้านนั้น จุดประสงค์หลักๆก็คือ การหาเจ้าหนี้ใหม่ ที่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่าเดิม และแน่นอน คือจะทำให้มันผ่อนหมดเร็วกว่าเดิม และประหยัดค่าดอกเบี้ยกว่าเดิม แน่นอนว่า หนี้ที่อยู่กับธนาคารเดิมนั้นยังไม่หมด และนี่ เรียกว่า “การรีไฟแนนซ์บ้านที่ยังผ่อนไม่หมด” นั่นเอง

แต่การรีไฟแนนซ์บ้านอีกประเภทหนึ่งก็คือ การรีไฟแนนซ์บ้านที่ผ่อนหมดแล้ว เคยสงสัยกันหรือไม่ว่าเค้าทำกันทำไม? คำตอบก็คือ มันเหมือนกันกับ การรีไฟแนนซ์รถยนต์ที่ผ่อนหมดแล้ว ด้วยจุดประสงค์ที่จะเอาเงินออกมาใช้จ่าย ในการลงทุน (ใช้บ้านเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน) และหากเป็นภาษาชาวบ้านพูดง่ายๆ คือการเอาบ้านไปวาง เพื่อถอนเงินออกมาใช้นั่นเอง และการรีไฟแนนซ์บ้าน ที่ปลอดภาระ แบบนี้ มักทำกันอยู่ทั่วไป สำหรับผู้ที่อาจมีหนี้สิน และต้องการ รีไฟแนนซ์หนี้สิน เช่นหนี้บัตรเครดิต หรือหนี้สินจากสินเชื่อต่างๆ เพื่อรวบหนี้มาไว้ที่เดียว และสำหรับผู้ที่สนใจในการโอนหนี้ สามารถหาความรู้เพิ่มเติมได้ตามด้านล่างนี้

 

อื่นๆเกี่ยวกับการรีไฟแนนซ์บ้าน และ ผ่อนบ้าน

25 วิธี ผ่อนบ้านให้หมดเร็วที่สุดใน 3 โลก

รีไฟแนนซ์บ้าน ธนาคารเดิม ต้องใช้เอกสารใดบ้าง ?

ค่าใช้จ่ายเมื่อขอสินเชื่อซื้อบ้านใหม่ มีอะไรบ้าง?

8 ขั้นตอนรีไฟแนนซ์บ้านง่ายๆ 2019

รวม 10 ดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์บ้าน 2562 น่าสนใจ ทำบ่อยๆ ประหยัดเป็นล้าน